主题：中国楼市三大洗脑谎言和“降楼十八掌”

尽管北、上、广、深，以及70个大中城市的房价大部分有所回升，但中国有330多个地级市和2800多个县，一线以及部分重点城市的楼市表现不能代表中国房地产的整体，我们还是需要从库存、销售， 和土地等多方面来看目前中国整体的房地产状况。

从全国库存情况来看，截至2016年8月，中国楼市的去库存并不是 理想，待售面积仍然有7亿平米，待售面积的减少只有几百万平米。由此我们可以推算，将在建商品房以及待售面积，加上商品房在建面积，扣除在建中已预售的部分，估计商品房库存仍会超过40亿平米。当然，当下也有许多乐观判断认为，中国楼市的去库存已完成大半，这种判断在我们看来十分可疑，因为2015－16年两年的商品住宅销售确实有所改善，但两年累加最多额外多销售了不超过5个月的库存，加之非住宅和保障房的沉重压力，库存大致应当仍在高位。“三去、一降、一补”中去库存的任务依然艰巨，需要多年的努力才成达成。在一些供求失衡严重的区域，楼市去库存已遥遥无期。

土地市场和房地产 的情况也并不太乐观。在一些局部区域天价 频出的同时，全国土地市场依旧冰凉。和2015年同期相比，今年1-8月全国土地出让收益还是呈现负增长，大约是-8%。一线城市小宗地出让形成的零散 并不能掩盖全国土地出让市场不温不火、甚至有所萎缩的现状。一些媒体披露中国2016年土地出让收益金可能比去年同比上升20%，将接近5万亿元。从统计局披露的数据来看，似乎反差过大。

从房地产 状况来看，2014年2月以来，我国房地产 从过去超过20%的年均增速迅速下降至目前的5-6%，呈现低水平徘徊状态。且今年以来，房地产 没有明显改观。不仅如此，房地产开发企业的工商注册家数在持续下降，甚至北京在过去3年都已注销了接近900家。

从125家上市房企的财务报表情况来看，上市房企既没有获得 者的热烈追捧使得股价有明显上升，其在2016年披露的财务报表也不亮丽，财务业绩平均增长约7%。这125家上市房企基本涵盖全国大中城市的房地产开发公司，不是中小开发商所能比的，但他们的财务状况尚且如此。所以，不要让一些重点城市的火爆情况掩盖了全国的整体情况。

从今年1-8月房地产销售面积和销售金额的情况来看，相信今年商品房全年销售面积大约也就在13-14亿平米之间，相比去年增幅不会超过10%。另外，由于价格的上升，销售金额的增长会稍微多一些，但也是不温不火。

总体来说，全国房地产市场普遍可以用冰冷来形容，只是局部有一些火花。至少从数据上来看，可以得出这样的结论，否则我们很难理解为什么土地出让是-8%，房地产 大约只有不到6%等一系列数据。

从京沪深新房豪宅化的趋势看，绝大多数新住宅起价几乎都在千万元/套以上。对比胡润中国高净值人群的研究，目前中国个人财富超亿元者大约为13万人，超千万者大约为184万人。可见如果没有财富从小城市向大都市的汇聚，那么即便是一线城市中大约1亿多的常住人口，能够承受千万元起步住宅的群体，也是少之又少，这种豪宅化像水泵一样，快速抽干中小城市的财富。

经由20多个城市的楼市调控措施之后，人们应当清醒地意识到，去库存仍然是中国楼市的大问题。和西方主要大城市房价普涨、中小城市房价冰凉相类似，中国楼市过去3个季度的热潮也会明显退潮。除了京沪等极少城市之外，成都、长沙等这轮房价上涨中也有所表现的二线城市，很快将暴露其楼市供过于求，去化迟缓的本质。中国楼市不太具备全国普涨的可能性。

进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富，资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去。房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城，农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的社会问题。

关于中国楼市的三个奇特说法

说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。

撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。

如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是，在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中，推动了人才，财富，创新续向京沪深持续集中。另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的严重失衡，核心区建设和 区划反差过于极大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。

由于大都市化， 医疗资讯资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部的集聚及其带来的就业资源等，几乎都集中释放在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。更糟糕的是，大都市自身的空间发布局也是失衡的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其 区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个 狭窄的区域，只占北京 区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价 昂贵。

大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。看起来深圳、上海、北京这些城市，是一个青壮年的城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新 。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，在亚洲超越东京、新加坡、香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约，伦敦等相媲美。目前，中国这些重点城市已经表现出 蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。除非中国 政府有决心治理京沪的大城市病，比较资源过度被大都市吞噬，否则高房价作为象征性符号的运行方向难有根本改观。

说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。

尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多推敲的。

一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，将新房 归结于中介，有些难堪。

二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。

三是所谓中介机构的加 行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价,同时增加二手房购房者的金融 等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加 融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加 资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。

因此，从市场地位，利益驱动和加 能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散步的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。

说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。

这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：

• 一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？

• 二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？

• 三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？

从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。

首先，围绕土地出让避免官商勾结。

地方政府的土地出让行为应该更加规范和透明。今年以来，在重点城市出现了 的现象，给房地产市场起了很不好的示范作用。我们不清楚在这些 背后，地方政府和土地招拍挂相关企业之间有什么私下承诺，倘若地方政府作出了关于给予开发商税费、公共服务等方面的优惠许诺，则无论这种许诺是口头的、政府会议纪要形式的还是其他方式的，都应将私底下的优惠阳光化，拿到桌面上来作政策公示，避免在土地出让过程中地方政府和开发商相互勾结、共同哄抬推高地价。这些行为无利于市场秩序，更无利于平抑房价。

第二，严控开发商土地举牌资金来源。

要继续严厉规范和控制开发商的财务 。过去，开发商的财务 被控制在自有资金率必须在35%或以上。目前由于在重点城市 所需要的资金投入较大、项目风险较大，所以开发商一般倾向于联合投标，近年来又出现一些金融机构的资管计划、结构性产品被用来对接土地招投标的资金来源。应当规范和强调对房地产开发企业的财务 的严控，阻止金融机构通过结构性产品、资管计划去给开发商资金加 。

第三，对重点城市和区域的限购、限贷政策要长期化、规范化、透明化。

大城市的发展要综合均衡考虑环境的承载能力和产业的转型升级、公共资源的投入能力、人均财富的集聚等，这意味着大城市持续长久的限购、限贷是不可避免的。

第四，购房者首付比例和房贷额度双限控制。

住房按揭贷款要 注重购房者的收入是否真实。过去一段时间，房价的上涨逼迫购房者开出虚假收入证明，加之商业银行对购房者按揭贷款的授予总额控制不力，因此出现了首付之外的70%都任意放贷的情况，这种做法值得斟酌。假设大城市熟练劳动力一生的工作年限大约为30年，其能拿出购房资金的期限不会超过15年；京沪目前年轻白领的平均月薪不足万元，相应地，银行对于住房按揭贷款申请者最多只能提供180个月的贷款；即，即便在京沪深，通常普通房贷的上限也不应超过180万元。同时，如果收入证明是虚假的，那么出具收入证明的单位应负有连带责任，以保证房地产按揭贷款不对购房者过度加 ；也避免都市购房群体的购房行为建立在父母向子女的财富转移之上。

这种既看首付又看收入的双限措施，可能会使相当部分在大都市的年轻人呈现出不具备购房能力的本质，并有可能最终离开大都市。

第五，在全国考虑征收房屋空置税。

具体征收办法可以根据水电、燃气的使用量确定该商品房是否空置，如果空置就应强行收取空置费，迫使业主对房屋进行出租，没有缴纳空置费的房屋在交易过户的时候应该予以限制。同时，为了增加持有环节成本，也应该在商品房的交易和持有环节要求业主购买房屋保险。随着城市环境和居住人群越来越复杂，不动产受到意外损害的情况还是会频繁发生的，因此要求业主购买房屋财产保险，也许是可取的。

第六，规范住宅租赁市场。

对于租房者权益的规范、鼓励和保护。目前中国住宅租赁市场 不成熟、不规范。绝大多数西方城市，尤其是纽约、多伦多、伦敦、东京这些国际大都市，对租房合约、租房者的权利和租金价格等都有比较明确的保护，一般来说要求租期一年以上，租金价格每年上涨幅度不超过5%，同时业主通常无法随意驱离租户。只有规范、稳定的和合理的租约制定和执行，才能使得租房市场平稳有序发展。在中国，由于租户相对处于弱势，租房市场较为混乱，迫使相当部分的租房者最终不得不挤入购房者的行列。

第七，废止无业无收入成年子女的购房指标。

通常，中国的父母会为刚刚年满18岁，没有工作和收入来源的子女购买商品房，这使得年满18岁的子女蜕变一个购房指标，这种所谓指标在中国应该逐渐被废止。年满18岁的年轻人可以购房，但是否有购房资格要看其本身是否有稳定的工作、社保缴费记录，以及长远职业规划等等。刚刚年满18岁，且没有工作和收入来源的年轻人不应自动拥有购房资格。

第八，推出遗产税。

遗产税是国税不是地税，对于活着的人的生存福利没有任何损害。遗产税可以规定额度比较高的扣除额和 额，这样对于中低收入阶层基本上是 的。遗产税对于 富裕的人群可能会有一些损害，但不劳而获的遗产继承本身应该受到限制，遗产税也许能够缓解中国巨富阶层过多拥有城市住房资源，避免贫富分化和阶层纵向流动的凝固化。

房价的本质实际上是对某一个区域内资源价值的地产评估。也就是说，在某一空间内投入的 、医疗、生活、文化娱乐、就业、创新等公共资源和私人资源，其价格最终会表达在房价上。公共资源和私人资源越多，房价就越高，其中起决定作用的是 、医疗、就业等公共资源。北京、上海、广州、深圳这些一线城市之所以房价居高不下，很重要的原因就是陷入了一个怪圈——企业总部和人口越向某个区域流入，政府就越在核心区投入大量公共资源去改善交通、 、医疗等，使得这些资源日益聚集在城市核心区，导致更多人群涌入。最终公共资源的高强度投入和人群的持续集聚相互激励，推高了这些区域的房价。

第一，选择城市化路径，界定城市功能是治理高房价的决定性一步。

我们到底选择大都市、城市群还新型城镇化？如果尚未有明确路径选择，那么大都市的房价上升就难以止步。当下应当清晰整个城市中长期的规划，疏浚这个城市的社会、 、自然等多方面资源。大城市的 、医疗、就业等资源可以大幅度均等化地向其他城市转移。例如， 并不一定非得在北京，南京大学并不一定非得在南京，这些优秀的985、211等国有高校资源应该考虑分流到如河北、河南、江西等人口大省中去。医疗资源和就业资源等也是如此，大量金融机构和央企总部集中于京沪，这似乎也并无必要，不如将这些企业有效分布至中国300多个地级市中，可能会给地方带来更高的税收、更好的就业和更长远的未来。这比众多青黄不接的中小城市和一两个超级繁华的大都市形成鲜明反差要好得多。

所以，北京、上海这些一线城市，需要从全国一盘棋的角度，把自己过度垄断的 、医疗、企业总部这些资源从更均衡的角度分配到全国的主要城市当中去，这是根治京沪高房价的根本，但部门利益协调如此之难，以至于上述设想几乎难以落地。

第二，推动城市群的建设。

目前大城市高房价和中小县城低房价并存的现象，体现出中国在超大都市、城市群和新型城镇化三者之间的摇摆不定。当下或许能够采取的折中措施是塑造一个空间布局相对合理的城市群，如京津冀、长三角、珠三角等，城市群之间应该打破 区划的隔阂，努力推动高铁对城市轻轨、高速公路对市政道路等的互联互通。在城市群内推出市民一卡通，使得城市群内人才流动能够相对通勤化，这样才能使得这些区域内的卫星城得到良好的发展。

第三，以全国分散的公积金管理 为基本节点，统一建立类似于房利美、房地美的住房专业金融机构。

这些住房专业金融机构主要是为经济欠发达地区人群、中低收入人群以及少数民族等弱势群体提供普通住宅按揭贷款，帮助他们实现住房梦。这样做或许有助于整个中小城市房地产去库存以及发展普惠金融。

第四，适当调整保障房建设和棚户区改造的规模和方式。

目前中小城市房地产库存去化迟缓，但保障房等建设力度不减。从全国看，保障房几乎已占据住宅供应的40%，也许适当收缩保障房建设规模，改新建为从市场购置，改补砖头为补人口等方式微调，是十分必要和紧迫的。

第五，我们一直倡议房票制。

房票制是指一些地级市或县城的地方政府为了吸引本 学生或者更高级人才回流工作而推出的住房代金券。例如，一个一本或二本大学生毕业回到县城，与当地企事业单位签约五年以上的长期工作合同，那么县级市委市政府就可以给这个大学生二十万元的房票，这个大学生在本地买房的时候可以将该房票据作为现金抵扣使用，具体买什么样的商品房由这个大学生自己决定。如果这个大学生在本地服务满五年，那么这张房票就相当于赠送给他；如果服务未满五年就离开了，这个大学生就需要补齐房券面值40%的未满服务期限的金额。这样做主要是希望通过房票来留住不断从中小城市向大城市流失的年轻人，使他们能安心在本地长期工作或创业，逐渐加速中小城市房地产去库存。房票的偿还可以跟地方财政中长期收支挂起钩来逐步完成。

第六，加快研究房产税的开征。

总体上来说，房产税应该是 定原则、地方推细则，是一种地税。我们倾向于认为房产税相对比较复杂，可能个税和遗产税会比房产税更简便易行。但在保有环节增加业主成本、通过房产税活跃地方经济改善地方财税收入结构等角度来说，开征房产税是不可避免的。

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